分譲戸建を購入してから3年ほどで、諸事情から売却することになりました。結果は購入価格4,250万円→売却価格4,550万円。表面上は300万円のプラスです。ただし、喜んでばかりもいられない現実がありました。この記事では、売却の経緯・結果・反省点を、税金の話も含めて包み隠さずお伝えします。これから不動産を売る予定がある方の参考になればと思います。
らく子
はた夫売却の結果
| 項目 | 金額 |
| 購入価格 | 4,250万円 |
| 売却価格 | 4,550万円 |
| 差額（表面上の利益） | ＋300万円 |
数字だけ見ればプラスです。ただし、この300万円がそのまま手元に残ったわけではありません。不動産の売却では、税金や諸費用を差し引いた「手残り」で考えることがとても重要です。
短期売却には高い税金がかかる
不動産の売却益には「譲渡所得税」がかかります。問題は、保有期間が5年以下かどうかで税率が大きく変わることです。
| 保有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 約39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 約20.315% |
3年で売ると「短期譲渡所得」に該当し、税率は約40%。同じ利益でも、5年を超えてから売るのと比べて税負担が倍近く違います。売却のタイミングを考えるうえで、この「5年の壁」は必ず知っておくべきポイントです。
知らないと損する「3,000万円特別控除」
ここが一番大事なので強調します。自分が住んでいた家（居住用財産）を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これが使えると、300万円程度の売却益なら税金がかからない、というケースも珍しくありません。保有期間が5年以下でも、この特別控除自体は要件を満たせば利用できます。
ただし、適用にはいくつもの要件（自分が住んでいたこと、親族間売買でないこと、住まなくなって3年以内の売却であること等）があり、住宅ローン控除との併用制限など注意点もあります。我が家のケースでも、この特別控除が使えるかどうかが手残りを大きく左右する最重要ポイントでした。最終的な税額は条件によって大きく変わるので、売却前に必ず税務署や税理士に相談し、自分のケースで特別控除が使えるかを確認してください。「短期だから約40%課税される」と思い込んで諦める前に、特例の有無を調べる価値は十分にあります。
仲介手数料も忘れずに
税金以外に、売却時には仲介手数料もかかります（売却価格の約3%＋6万円＋消費税）。4,550万円なら約150万円程度です。これも差し引くと、実際に手元に残る金額はさらに変わってきます。「売却益が出た＝儲かった」と単純には言えないのが、不動産売却の現実です。検討する際は、税金と諸費用を必ず計算に入れてください。
三井のリハウスに依頼した
売却にあたっては三井のリハウスに依頼しました。大手で知名度・実績ともに信頼できると判断しての選択です。担当者の対応は丁寧で、査定から売却完了まで一通り問題なく対応してもらい、大きな不満はありませんでした。
なぜ買値より高く売れたのか
正直に言うと、運の要素が大きかったです。
購入タイミングが良かった
不動産は購入タイミングが重要です。我が家が購入したのは、その後の相場上昇前のタイミングでした。これは狙ったというより結果論です。
購入後にその地域の人気が上がった
購入後、周辺エリアで商業施設の開発や交通アクセスの改善があり、エリア全体の人気が高まりました。これは購入時点では予測できなかったことです。立地は「将来の伸びしろ」も含めて見ると、資産性に大きく影響すると実感しました。
思い切って決断できたことが結果的に良かった
分譲戸建を購入するとき、細かいことを悩みすぎず思い切って判断しました。不動産は「完璧なタイミング」を狙いすぎると、結局いつまでも買えません。ある程度の覚悟で決断したことが、結果的に良いタイミングにつながりました。ただし、これはあくまで結果論で、「思い切って買えば必ず儲かる」という話ではない点は強調しておきます。
反省点：媒介契約は慎重に選ぶべきだった
今回最も後悔しているのが、媒介契約の種類を深く考えずに専任媒介にしてしまったことです。媒介契約には次の3種類があります。
| 種類 | 特徴 |
| 専任媒介 | 1社のみに依頼。売主が自分で買主を見つけることは可能 |
| 専属専任媒介 | 1社のみに依頼。自分で買主を見つけることも不可 |
| 一般媒介 | 複数社に同時依頼できる |
今回は1社との専任媒介で進めました。結果的には売れましたが、複数社に査定を依頼して比較すればよかったと後から思いました。複数社に依頼すると、次のメリットがあります。
- 査定価格の相場感がつかめる
- より高く売ってくれる会社が見つかる可能性がある
- 会社ごとの営業力・売却戦略を比較できる
それでも1社で進めた現実
ただ、当時は引越し・仕事・生活の変化が重なる時期でバタバタしており、複数社と同時に交渉する余力がありませんでした。不動産を売るのは初めてで、1社とのやりとりだけでも相当なエネルギーが必要だったのです。書類のやりとり、内覧対応、価格交渉、契約手続き——「思ったより大変だな」というのが正直な感想です。余裕がある方は相見積もりをおすすめしますが、「とにかく早く確実に売りたい」状況なら1社集中も現実的な選択だと思います。
高く売るためにやった「内覧対策」
買値より高く売れたのは運の要素が大きいですが、内覧で好印象を持ってもらう工夫も意識しました。実際にやってよかったことを紹介します。
- とにかく物を減らして広く見せる：内覧前に不要品を処分し、生活感のある物をできるだけ収納へ。部屋が広く明るく見えると印象が大きく変わります。
- 水回りを重点的に掃除：キッチン・浴室・トイレの清潔感は購入意欲に直結します。プロのハウスクリーニングを一度入れたのも効果的でした。
- 内覧時は照明を全部つけ、カーテンを開ける：明るい部屋は実際以上に好印象。当たり前のようで効きます。
- 正直に住み心地を伝える：良い点だけでなく、実際に住んで感じたことを誠実に話すと、かえって信頼してもらえました。
内覧は「家の第一印象を決める面接」のようなもの。共働きで忙しい中でも、ここに少し手間をかけたことが、納得のいく価格での売却につながったと感じています。
不動産売却で知っておくべきこと
経験して「知らなかった」と感じたポイントをまとめます。
税金と特別控除は必ず確認する：短期譲渡の税率の高さと、居住用なら3,000万円特別控除が使える可能性。手残りの計算は売る前に必須です。
仲介手数料は値引き交渉できる場合もある：法定の上限額から値引きしてくれる会社もあります。聞いてみる価値はあります。
内覧対応には手間がかかる：内覧希望者が来るたびに部屋を片付ける必要があり、売却期間が長いほど負担が続きます。
売却にかかる期間は読めない：早期に売れることもあれば数か月かかることも。住み替えのスケジュールには余裕が必要です。
まとめ
分譲戸建の売却は、結果的には「買値より高く売れた」経験になりましたが、税金・仲介手数料を差し引くと手残りは限られます。「利益が出た＝得した」と単純には言えません。一方で、居住用財産なら3,000万円特別控除で税負担を大きく抑えられる可能性もあり、知っているかどうかで結果が変わります。
反省として残るのは、媒介契約の種類をもっと調べてから決めればよかったという点です。不動産売却は初めての方にとって想像以上に労力がかかります。焦らず、税金・特別控除・諸費用・媒介契約の種類を把握したうえで、できれば専門家にも相談しながら進めることをおすすめします。
──以上、愛知県名古屋市の共働き夫婦・はた夫＆らく子でした。それではまた、次の記事で！
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