住宅ローンの記事はたくさんありますが、「どこから借りるかを決めるまでの過程」を書いたものは意外と少ないと感じます。金利の比較記事は山ほどあるのに、実際に申し込もうとして詰まった話はあまり出てきません。
我が家は注文住宅を建てるとき、最安のネット銀行に相談まで進んで断られ、最終的にハウスメーカー紹介の銀行2行だけで仮審査を受けることになりました。条件自体は当時の相場からすると良いものでしたが、進め方には今もモヤモヤが残っています。
※本記事にはプロモーションが含まれます。
この記事では、その経緯と「こうしておけばよかった」を正直に書きます。金利の比較そのものより、申し込みのプロセスで損をしないための話です。
※本記事は我が家1件の体験と、2026年8月時点で確認した公開情報にもとづく個人の整理です。融資の可否や条件は金融機関・時期・個別の事情によって変わります。実際の判断は必ず各金融機関の最新情報でご確認ください。
はた夫
らく子先に結論：借入先選びでやっておくべきだった3つのこと
- ネット銀行が使えるかどうかを、早い段階で確認しておく。金利の安さで候補にしても、土地の条件や注文住宅特有の事情で使えないことがあります。
- どの銀行に仮審査を出したいかを、口頭ではなくメールなど文面で残す。我が家の最大の後悔がここです。
- 銀行からの回答を、自分で確認できる形にしておく。回答が担当者経由の口頭だけだと、あとから検証できません。
以下、なぜそう思うに至ったかを順に書きます。
前提：我が家が住宅ローンで意識していたこと
金額の話に入る前に、我が家の考え方を書いておきます。
ひとつは「借入額を膨らませすぎない」こと。住宅ローンは低金利とはいえ、多額の借金を背負うことに変わりはありません。ここは夫婦でかなり強く意識していました。
もうひとつは「金利は1円でも安く」。借入額が大きいぶん、金利の差が総返済額に与える影響は無視できません。この2つはセットで、どちらか片方だけでは意味がないと考えていました。
誰の名義でどう組むか（ペアローン・連帯債務など）の考え方は、住宅ローンの組み方｜共働き夫婦のペアローン・連帯債務比較にまとめています。この記事はその手前、「どこから借りるか」の話です。
モゲチェックで最安を調べ、ネット銀行に相談まで進んだ
情報収集はYouTubeなどで進めつつ、最終的に参考にしたのがモゲチェックという住宅ローンの比較サービスでした。条件を入れると、各行の金利が並んで比較できます。
そこで当時最安で表示されたのがauじぶん銀行でした。ネット銀行はもともと金利面で有利なことが多く、「ここで借りられるなら」と実際に相談まで進めていきました。
断られた理由：「土地と建物がセットでないと使えない」
ところが、ここで想定外の壁にぶつかります。
我が家は義父が所有する土地の上に建てさせてもらう予定でした。土地を購入するわけではないので、ローンで借りるのは建物のぶんだけです。この点を伝えたところ、「利用できない」という回答でした。
こちらからは「土地に抵当権を設定することについては、所有者である義父の同意が取れる」と伝えました。それでも回答は変わらず、土地と建物がセットでないと利用できないという説明で、そこで話は終わりました。
らく子あとから調べると、この構図には一般的な背景があるようです。自分名義でない土地に家を建てる場合、土地の所有者は金融機関に対して「担保提供者」という立場になります。金融機関によっては、土地所有者に連帯保証人になることを求めるケースもあるとされています。つまり、本人以外の人を巻き込む審査になるわけです。
そしてもう一点。ネット銀行はこうした個別事情のある案件を扱いにくい傾向があるとも指摘されています。親族間の売買や、担保関係が定型から外れるケースでは、担当者と対面で説明を重ねる必要があり、オンライン完結型の審査には乗りにくい、という説明です。
金利の安さで選んだ先が、そもそも自分の条件では土俵に乗らないことがある——これが最初の学びでした。金融機関によって扱いは異なるので、条件に特殊な事情がある方は、比較サイトで金利を見る段階と並行して「自分のケースで使えるか」を各行に確認しておくことをおすすめします。
補足：注文住宅×ネット銀行には、もうひとつ「つなぎ融資」の壁がある
我が家は土地の件で先に断られましたが、注文住宅でネット銀行を検討する方には、もうひとつ知っておいてほしいポイントがあります。
注文住宅は、着工金・中間金など完成前に支払いが発生します。ところが住宅ローンの融資実行は原則として建物の完成後。この間を埋めるのがつなぎ融資（または分割融資）です。
ここで、ネット銀行はつなぎ融資・分割融資に対応していないことが多いとされています。実際、auじぶん銀行は公式のよくある質問で住宅ローンにおけるつなぎ融資の取扱いはないと案内しており、提携する会社のつなぎ融資を紹介する形をとっています。
| ネット銀行 | 地方銀行・メガバンク | |
|---|---|---|
| 金利 | 低めのことが多い | ネット銀行より高めのことが多い |
| つなぎ融資・分割融資 | 非対応のことが多い（別会社の紹介など） | 分割実行に対応する商品がある |
| 個別事情のある案件 | 定型から外れると通しにくい傾向 | 担当者と相談しながら進めやすい |
つまり注文住宅の場合、「金利がいちばん安いところ」がそのまま「いちばん良い選択」とは限りません。つなぎ融資の費用や手間まで含めて、総額で比べる必要があります。
実額で見る「つなぎ融資が必要になる金額」
「完成前に支払いが発生する」と書きましたが、具体的にいくらなのかが分からないと実感が湧かないと思います。我が家の契約書に書かれていた支払いスケジュールを出します。
| 区分 | 金額 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 契約金 | 300,000円 | ご契約時 |
| 着手金 | 5,300,000円 | 着工時 |
| 中間金 | 15,900,000円 | 上棟時 |
| 完成金 | 7,140,281円 | 表示登記完了時 |
※契約時点の金額です。契約後の打ち合わせで内容が変わるため、最終的な請求額とは一致しません。
上棟の時点で、すでに2,150万円を払い終えています。家はまだ完成していません。住宅ローンが実行されるのは引き渡しのあとなので、この2,150万円をどう用意するか——それがつなぎ融資の話の正体です。
比率で見ると、我が家の場合は着工時に20%、上棟時に60%、完成時に20%という配分でした。引き渡し前に8割を払い終える設計です。会社によってこの比率は違うので、比較するときは金利だけでなく支払い条件も必ず聞いてください。前倒しで払う会社ほど、つなぎ融資の利息は増えます。
ちなみに、契約時にもらった資金計画書には「つなぎ費用 18万円」という項目が最初から計上されていました。つなぎ融資は「使うかもしれない裏技」ではなく、注文住宅では最初から見込んでおく費用ということです。計画書にこの項目が入っていない場合は、自分で足して考えてください。
支払いスケジュールと総額の詳しい内訳は「注文住宅の総費用を公開｜3LDK140平米でいくらかかったか」に書きました。
いちばんの後悔：仮審査が「ハウスメーカー紹介の2行」だけになった
ネット銀行が使えないと分かり、やむなくハウスメーカーが紹介してくれた銀行で仮申し込みをすることになりました。ここが、この記事でいちばん書きたかった部分です。
ハウスメーカーが案内してくれたのは2行。これに加えて我が家は、自分が付き合いのある銀行1行にも仮申し込みをしたいと考えていました。その旨は伝えていた——はずでした。
ところが結果として、仮申し込みはハウスメーカー紹介の2行のぶんだけになりました。
こちらの伝え方が十分でなく相手に届いていなかったのか、それとも実績のある提携銀行で進めたいという事情があったのか、本当のところは分かりません。分からないまま話が進んでしまったこと自体が、モヤモヤの正体だと思っています。
名誉のために書いておくと、出てきた条件は当時の相場からすればかなり良いものでした。自分が申し込みたかった銀行に出していたとしても、結果は変わらなかったかもしれません。それでも、「試さないまま終わった」という感覚は残りました。
3行という希望は、無理な話ではなかった
あとから調べて分かったのですが、住宅ローンの事前審査（仮審査）は複数の金融機関に出すことができます。金利や条件を比較できる、団体信用生命保険の内容を比べられる、審査に通る可能性が上がる、といったメリットがあるとされています。
一方で、出しすぎると「何か問題があるのでは」と見られる可能性があるため、2〜3社程度に絞るのが現実的という案内が多く見られます。事前審査の段階でも、申し込みの履歴は信用情報に通常6か月ほど残るとされている点も知っておくとよいと思います。
つまり我が家が希望していた「3行」は、まさに推奨されるレンジの範囲でした。無理な要求ではなかったぶん、余計に「なぜ通らなかったのか」が引っかかっています。
なぜハウスメーカー経由になるのか
そもそも、なぜ住宅ローンの申し込みがハウスメーカー経由になるのか。調べた範囲では、これは特殊な進め方ではなく一般的なやり方のようです。
審査には建物の見積書や図面といった情報が必要で、それを持っているのはハウスメーカーです。加えて、提携関係のある金融機関とは日常的にやり取りがあり、手続きが早い。施主が一人で銀行と直接やり合うより、まとまりやすい構造になっています。
| 内容 | |
|---|---|
| メリット | 手続きの手間が少ない／必要書類が揃いやすい／提携ならではの金利優遇が受けられることがある |
| 注意点 | 選択肢が提携先に限られやすい／やり取りが担当者を介した間接的なものになる |
ここで大事なのは、ハウスメーカー経由そのものが悪いわけではないということです。実際、我が家も良い条件を引き出してもらえました。問題は、間接的なやり取りになるぶん、自分の希望が確実に伝わったかを確認しづらいという点にあります。
同じモヤモヤを残さないための4つの対策
もう一度やるなら、こうします。施主が前面に出て銀行と直接やり取りするのは現実的に難しいとしても、確実性を高める手は打てたと思っています。
- どの銀行に仮審査を出したいかを、メールなど文面で残す。打ち合わせの場で口頭で伝えただけだと、記録が残りません。「先ほどお伝えした件ですが」と一通送っておくだけで違います。
- 期限を切って念押しする。「○日までに3行へ出したい」と具体的に伝え、進捗を確認する。打ち合わせは短期集中で進むので、放っておくと流れていきます。
- 銀行からの回答は転送してもらう。我が家は回答がハウスメーカー経由の口頭のみでした。書面やメールで受け取れれば、条件を自分で読んで比較できます。
- 銀行の担当者名を教えてもらう。誰が窓口かを知っておくだけで、確認したいことが出たときの動きがまったく違います。
いずれも大した手間ではありません。「言った・言わない」にならない形にしておくこと——それだけで、我が家のモヤモヤは避けられたはずです。
はた夫借入先の選択肢は、早めに広げておくほど有利です
我が家は「ネット銀行が使えない」と分かった時点で、選べる範囲が一気に狭まりました。ハウスメーカー選びの段階から複数社を比較しておくと、提携金融機関の顔ぶれや資金計画の立て方まで含めて比べられます。資料請求は無料です。
▶ 複数のハウスメーカーの資料をまとめて取り寄せる（持ち家計画・無料）
▶ 資金計画から第三者に無料相談する（すまいのいろはPlus）
よくある質問（FAQ）
Q. 親（義理の親）の土地に家を建てる場合、住宅ローンは組める？
A. 組めるケースもありますが、金融機関によって扱いが分かれます。自分名義でない土地に建てる場合、土地所有者は金融機関に対して「担保提供者」の立場になり、連帯保証人を求められることもあるとされています。我が家がネット銀行に相談したときは「土地と建物がセットでないと利用できない」という説明で断られました。条件に特殊な事情がある場合は、早い段階で各行に直接確認するのが確実です。
Q. ネット銀行は金利が安いのに、なぜ使えないことがある？
A. 審査がオンライン完結で定型化されているぶん、担保関係が通常と異なる案件などは通しにくい傾向があると指摘されています。また注文住宅の場合、つなぎ融資・分割融資に対応していないことが多い点も実務上のハードルになります。
Q. 住宅ローンの事前審査は複数の銀行に出していい？
A. 出せます。金利・条件や団信の内容を比較できるメリットがあります。ただし出しすぎると不利に見られる可能性があるため、2〜3社程度に絞る案内が多いです。事前審査でも申し込み履歴は信用情報に通常6か月ほど残るとされています。
Q. ハウスメーカー経由で申し込むのは損？
A. 一概には言えません。手続きが楽で、提携ならではの金利優遇が受けられることもあります。実際、我が家に出てきた条件は当時の相場からすると良いものでした。ただし選択肢が提携先に限られやすく、やり取りが間接的になる点は理解しておいたほうがよいと思います。
Q. 自分で銀行と直接やり取りしたほうがいい？
A. 現実的には難しい場面が多いです。審査に必要な建物情報を持っているのはハウスメーカーで、提携関係もあるためです。ただし「希望を文面で残す」「回答を転送してもらう」「担当者名を聞く」といった、確実性を高める手は施主側でも打てます。
まとめ
我が家の住宅ローンの借入先選びは、最安のネット銀行に断られ、ハウスメーカー紹介の2行で決まるという流れになりました。条件そのものには納得しています。それでも心残りがあるとすれば、「自分が出したかった1行を、試さないまま終えた」という一点です。
これから家を建てる方に伝えたいのは、次の3つです。
- 土地や建て方に特殊な事情があるなら、金利を比べる段階で「自分のケースで使えるか」を確認しておく。金利がいちばん安い先が、自分の土俵とは限りません。
- 注文住宅なら、つなぎ融資まで含めた総額で比較する。ネット銀行はここが弱いことがあります。
- 希望はメールで残し、回答は自分で読める形でもらう。手間はほとんどかからず、効果は大きい対策です。
住宅ローンは、契約したあと何十年も付き合うものです。金利の数字を追いかけるのと同じくらい、「決め方の納得感」も大事だった——2年たった今、そう感じています。
──以上、愛知県名古屋市の共働き夫婦・はた夫＆らく子でした。それではまた、次の記事で！
出典（2026年8月確認）
- 親の土地に家を建てる場合、土地所有者が「担保提供者」となること・連帯保証人を求められる場合があること：ダイヤモンド不動産研究所／LIFULL HOME’S／東京スター銀行「親の土地を担保に住宅ローンは組める？」
- 担保関係が定型から外れる案件はネット銀行では通しにくい傾向：武蔵野不動産相談室ほか実務系メディア
- auじぶん銀行の住宅ローンにおけるつなぎ融資の取扱い（取扱いなし・提携先の紹介）：auじぶん銀行 公式よくある質問
- ネット銀行はつなぎ融資・分割融資に非対応のことが多い／地銀・メガバンクには分割実行の商品がある：各住宅ローン解説メディア（2026年時点）
- 事前審査は複数申込が可能・2〜3社程度が目安・申込履歴は信用情報に通常6か月残る：auじぶん銀行コラム／SUUMO／アットホーム／カーディフ生命ほか
- 金額・条件・審査基準は金融機関と時期により変わります。最新は各金融機関の公式情報でご確認ください
コメント